Especialistas em direito imobiliário da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação ABMH fazem um balanço da projeção dos imóveis para o ano de 2011. Ressaltando as diferenças da real valorização imobiliária, problemas enfrentados por compradores de imóveis na planta, atraso na entrega das chaves e possibilidades de rescisão de contrato.
Em entrevista o advogado da ABMH Dr. Thiago Brasil fala de pontos fundamentais para quem está interessado em comprar um imóvel e para aqueles que já são mutuários e estão passando por problemas com o banco e as construtoras.
Quais são os fatores que demandam a procura de um imóvel?
Os fatores são: 1-) estabilidade econômica; 2-) aumento de renda do brasileiro; 3-) melhores índices de emprego; 4-) aumento e facilidades de crédito; 4-) subsídios e demais benefícios governamentais nos financiamentos habitacionais, tenham elevado significativamente a linha da procura! Por outro lado, é inegável a ausência de espaço físico não urbanizado na capital. Arrisco a dizer que as últimas regiões foram monopolizadas por grandes construtoras: A-) Região do Bairro Cabral/Contagem (Construtora MRV) onde aptos de 2 qtos com metragem média 47m2 custam em torno de R$ 140 mil; B-) Região do Barreiro (Construtora Tenda) onde aptos de 2 qtos com 47m2 custam em torno de R$ 115 mil; C-) Região do Buritis (Construtora Habitare) onde aptos de 3 qtos com metragem entre 90 a 110m2 custam em média R$ 360 mil.
O que demanda a valorização de um imóvel?
Estas construtoras seguem com grande volume de vendas, o que demonstra que a procura aumentou e se mantém! O aumento do preço de imóveis situados em bairros periféricos desencadeou um aumento de preço dos imóveis localizados próximos do centro comercial. Penso que o pretenso comprador deve sim estar atento aos casos isolados de especulação.
Poderá ocorrer uma desvalorização do imobiliária em Belo Horizonte? Se caso ocorra são devido a que?
Também acredito que há uma tendência de desaceleração da valorização em alguns bairros e na estagnação do preço em outros. A questão é a que valorização dos imóveis em 2011 deve ser vista sob um prisma bairrista. Bairros mais antigos, próximos do centro e com pouco verticalização predial (Santa Efigênia, Sâo Lucas, Floresta, Santa Tereza, Sagrada Família) continuam com maior tendência de valorização, vez que se transformaram em um grande nicho para construtoras, havendo possibilidade de melhoria do padrão dos imóveis, o que também é fator importante na elevação dos preços. Algumas construtoras já iniciaram investimentos nesta região, como é o caso da Construtora Direcional que já adquire lotes e casas nestes bairros.
Quais são os bairros que tem chances de valorizar e de serem desvalorizados?
Por outro lado, também acredito que bairros já saturados e muito verticalizados como é o caso do bairro Buritis, são mais tendentes à estagnação dos preços. Embora a região da Pampulha seja distante, pela pouca verticalização, também possui maiores chances de valorização, todavia, a longo prazo. Para quem quer fazer do imóvel, além de moradia, um bom investimento, em 2011, deverá fugir da especulação e escolher bem a localização do imóvel.
Se o consumidor adquiri um imóvel na planta quais são os cuidados que ele deve tomar?
A compra do imóvel ainda na planta é a opção escolhida por muitos. Entretanto o consumidor deve fazer uma pesquisa de mercado, sobre a construtora que pretende antes de assinar o contrato de compra e venda. Isso é importante, pois poderá revelar se já existem casos registrados de atrasos na entrega das chaves ou vícios de construção.
A consulta no cartório de registro de imóveis também é necessária, pois consta todo um histórico sobre o loteamento onde será construído o condomínio, revelando os antigos proprietários do local e deixando claro se o local pertence mesmo à construtora. É interessante também verificar se a construtora não está com pendências junto a prefeitura e se a documentação está em dia, do contrário, isso poderá ser um motivo para o embargo das obras.
Quando o ocorre o atraso na entrega das chaves como o consumidor poderá se defender?
A partir do momento em que a construtora atrasa a entrega das chaves, o comprador tem direito à indenização pelo atraso, em percentual de 1% ao mês sobre o valor da compra e venda, mesmo que não esteja previsto no contrato. Isso porque caso o comprador atrase o pagamento de qualquer valor devido à construtora, será penalizado com multa e juros mensais de mora a partir do primeiro dia de atraso; sendo assim, segundo o Código de Defesa do Consumidor, o mesmo direito deve ser conferido ao adquirente. Sem prejuízo do pagamento do aluguel do período referente ao atraso.
Ainda, a cláusula que prevê uma carência para entrega do imóvel é completamente abusiva aos direitos dos consumidores, nos termos do art. 51 do CDC.
"Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
(...)
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou seja, incompatível com a boa-fé ou a eqüidade;(...)"
Além disso, o atraso pode gerar danos morais, a partir do momento em que a vendedora não presta as informações e esclarecimentos solicitados pelo comprador; outra hipótese de dano é quando o atraso influencia na organização dos planos e projetos pessoais do comprador (p. ex., quando a data do casamento é escolhida com base na data de entrega; ou quando a escolha da instituição de ensino é feita também com base naquela data; etc). Nesse sentido, para comprovar o dano, é necessário que o comprador deixe registrado todas as reclamações e/ou pedidos de informações/esclarecimentos, através de email, protocolo de requerimento por escrito, senhas de atendimentos, etc.
Caso a construtora alegue que o atraso na entrega das chaves foi devido à falta de mão de obra o consumidor terá que arcar com o prejuízo?
Um dos motivos alegados para o atraso é a carência de trabalhadores, justificativa aceita legalmente, A falta de mão de obra é um risco da própria atividade econômica exercida pela construtora e não uma hipótese de caso fortuito ou força maior.
Ambos os casos estão previstos no artigo 393 do Código Civil. Nele, consta que o devedor não responde por prejuízos resultantes de acontecimentos que têm efeitos inevitáveis e imprevisíveis. A simples leitura desse dispositivo deixa claro que a falta de mão de obra não se enquadra nessa hipótese.
Quando a cobrança de juros é legal?
A cobrança de juros pode ocorrer e ser legal, desde que o reajuste seja feito sobre o INCC (Índice Nacional da Construção Civil) ou CUB (Custo Unitário Básico de Construção), pois são os índices que refletem sobre o imóvel em construção. Após o término da obra provavelmente o índice será o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor), ou seja, durante todo o tempo de pagamento do imóvel correrá juros.
Entretanto, a cobrança do valor pode ser que esteja superior ao realmente devido. Para isso acesse o site www.calculoexato.com.br e faça o cálculo sobre o valor da compra e venda e o índice utilizado, excluindo o valor que já foi dado como entrada.
Caso o comprador desista da compra de um imóvel como funciona a rescisão de contrato?
Problema maior a ser enfrentado, no entanto, não chega a ser o direito à rescisão do compromisso em si, mas sim, a existência de cláusulas que estipulem a perda do total das prestações pagas, ou até mesmo a existência daquelas que estabelecem elevado percentual de retenção pelo vendedor, de maneira a ferir o equilíbrio contratual.
Cláusulas que estabelecem a perda do total das prestações pagas traduzem vantagem exagerada para o vendedor, são consideradas abusivas, e portanto, nulas, em total afronta ao artigo 53 do Código de Defesa do Consumidor, que assim dispõe:
“Art. 53 - Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”
Ao se fixar retenção integral, o contrato estabelece cláusula abusiva, desproporcional, imoral, injusta, contrária à boa-fé e, portanto, deve ser considerada NULA.
Por outro lado, cláusula que estabeleça percentual de retenção extremamente elevado, como ocorre em alguns casos que chega a ser fixado em torno de 80% (!), a retenção em tal percentual significa o mesmo que a perda total das quantias pagas, o que além de ser ilegal, causa o enriquecimento ilícito do vendedor, além de onerar demasiadamente o comprador, ferindo o equilíbrio contratual. O importante é procurar um profissional em direito imobiliário para orientar.
Qual o percentual aproximado de imóveis novos que tem o mercado de locação como destino?
Cerca de 15% dos imóveis novos são destinados ao aluguel . Essa é uma média histórica, que não deve estar se alterando. Isso pode ser explicado porque a grande parte dos imóveis vendidos hoje é para o segmento de baixa renda, que compra imóveis propriamente para o uso.
BANCOS NÃO PODERÃO LEVAR IMÓVEL À LEILÃO SE O MESMO ESTIVER EM PROCESSO JUDICIAL
O Superior Tribunal de Justiça STJ julgou através do recurso ( Resp. 1.067.237), que os Bancos serão proibidos de levar imóvel a leilão enquanto a dívida estiver em discussão judicial, para os contratos feitos pelo SFH. Uma vez preenchidos os requisitos para a concessão da tutela cautelar, independentemente de caução ou do depósito de valores.
A associação Brasileira dos Mutuário de Habitação ABMH esclarece que na regra quando a pessoa possui um financiamento no Sistema Financeiro de Habitação SFH e deixa de pagar as parcelas da dívida por mais de três meses, o banco notifica o devedor para o pagamento no prazo de até 20 dias, caso não ocorra o imóvel vai à leilão para o pagamento da dívida.
“Está decisão facilitará muito a transação entre o mutuário e o banco. E se tratando de casa própria, todos os recursos necessários na tentativa de solucionar os problemas existentes são válidos. Em 2003 e 2007 ocorreram casos de mutuários que procuraram a ABMH com grande risco de perder o imóvel devido ao não pagamento da dívida do financiamento, e mesmo entrando com uma ação judicial o banco levou o imóvel a leilão extrajudicial. Comparo a decisão do STJ com uma blindagem contra os bancos, onde o mutuário poderá resolver com mais cautela o problema aguardando a posição da justiça, sem perder de imediato sua casa no leilão”, explica o presidente nacional da ABMH Richarde Mamede.
De acordo com o advogado da ABMH Alexandre Tavares, a decisão do STJ é válida para todo o país, porém o leilão somente poderá ser suspenso se o mutuário tiver uma ação judicial com os seguintes requisitos previstos pelo STJ, sendo a discussão judicial contestando a existência integral ou parcial do débito e que a mesma esteja fundamentada em jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça ou do Supremo Tribunal Federal.
A ABMH informa que caso o mutuário esteja com risco de perda do imóvel para um leilão extrajudicial é aconselhável que ele procure o mais rápido possível um profissional especializado em direito imobiliário. O primordial é que não deixe de pagar as parcelas da dívida do financiamento lembrando-se de quitar sempre antes da data de vencimento, assim evita os juros.
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